資金對樓市的影響不言而喻，2015年以來，熱點樓市火爆，“加杠桿”造成投資和投機炒作蔓延。2016年，近40%的銀行信貸投向房地產(chǎn)，新增房貸增長了38%，并占到商品房銷售額的50%。 ??
今年“兩會”期間，面對記者關于杠桿快速增長的提問，央行行長周小川表示，房貸增長有助于居民買房，有助于降庫存，但又容易使房價上升?？傮w來說，住房貸款在中國還會以相對較快的速度發(fā)展，但確實要適當平衡，隨著住房政策調(diào)整，估計會適當放慢?？磥?，信貸要支持去庫存和合理需求，但加杠桿驅動房價上漲，未來要控制杠桿。大家可能還記得，始于2014年9月的新一輪樓市政策調(diào)整，一開始就強調(diào)分類調(diào)控、落實地方主體責任、房貸政策差別化等總基調(diào)。但是，由于2016年經(jīng)濟增長有滑出底線的風險，基于落實增長目標的考核時，“托底”的一面有意無意占了上風。2016年10月以后，熱點城市整齊劃一地拋出重磅樓市調(diào)控政策。風險必須要防范，但更要認清的是，樓市風險不在樓市自身，而在于監(jiān)管體制未理順，如地方主體責任、分類調(diào)控“落地”效果不好，再如監(jiān)管協(xié)調(diào)不足，資金準入和杠桿政策沒有得到嚴格執(zhí)行。去年下半年以來，樓市調(diào)控一輪又一輪，但凡哪個城市投機炒作冒頭，政策即以非常高的效率出臺，比如近期環(huán)北京（樓盤）、環(huán)上海（樓盤）啟動限購，杭州（樓盤）、三亞（樓盤）強化限購和限貸等，以及通過嚴厲打擊首付貸、眾籌炒房，禁止資管和私募對接熱點樓市項目等，在熱錢和樓市之間搭建“防火墻”。另外，出臺多項新規(guī)規(guī)范理財、險資投向和監(jiān)管，春節(jié)前后展開債市“去杠桿”打擊資金空轉等。 ??
此外，周小川行長還在今年“兩會”期間表態(tài)，金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機制已形成，比如對資產(chǎn)管理產(chǎn)品的定義、范疇、監(jiān)管標準等取得了共識，統(tǒng)一的債券交易監(jiān)管辦法也要出爐。熱點樓市被控制住了，資金監(jiān)管空白被堵住了，樓市政策就應該轉向分類調(diào)控的另一面，即支持合理住房需求，支持廣大三四線城市去庫存。由此，住房信貸政策才真正做到差別化，樓市“分類調(diào)控”的原則才真正“落地”。 細細梳理以上樓市調(diào)控政策“進化史”不難發(fā)現(xiàn)，其中最大的不同恰恰在于越來越強調(diào)“分類調(diào)控”和“差別化”調(diào)控。筆者由此預計，推動“分類調(diào)控”和“差別化”真正落地，這或是住房貸款政策與時俱進的大方向。
全國336個地級市中，目前房價下降的占34%。同比上漲的200多個城市中，漲幅在5%以下的占比近60%，房價漲幅超過10%的只有20個城市。也就是說，只要控制住這20個城市，樓市風險就不會爆發(fā)。同時，堵住金融監(jiān)管空白，搭建好“防火墻”，就能控制住泡沫風險和資金空轉。“三期疊加”背景下，新興產(chǎn)業(yè)方興未艾，要守住穩(wěn)增長“底線”，不能忽視樓市的作用。相比10年前，當前樓市量價、交投等各個指標全部翻了5-10倍。房地產(chǎn)這個“龐然大物”的些許變化，對上下游諸多行業(yè)、對固定資產(chǎn)投資、對消費等，影響都是巨大的。據(jù)筆者調(diào)研，尤其我國中西部很多城市，目前60%-80%的固定資產(chǎn)投資來自房地產(chǎn)，樓市潛在庫存需要5-10年消化。同時，農(nóng)民進城、農(nóng)民工在城市（鎮(zhèn)）扎根，人口從小城市遷往大城市和都市圈的愿望很強烈。周小川表示，房地產(chǎn)開發(fā)是一個很長的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動一系列產(chǎn)業(yè)供給，所以房貸不能簡單地看作是買房子，實際上會傳遞到相當大的產(chǎn)業(yè)鏈上。銀監(jiān)會副主席王兆星也表示，房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展對經(jīng)濟成長、財政稅收及銀行資產(chǎn)與利潤都有巨大貢獻。房地產(chǎn)在不出現(xiàn)大泡沫、大波動的環(huán)境中穩(wěn)定健康增長是銀行界樂于看到的。 可見，對房地產(chǎn)、住房要有全新客觀的認識?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的”，這是我國繼1998年住房市場化改革、2007年加強住房保障后，對未來房地產(chǎn)和住房發(fā)展又一個里程碑的改革定位和發(fā)展導向。因此，要摒棄情緒式地打壓房地產(chǎn)的理念，摒棄房地產(chǎn)“工具化”；另一方面，要認識到過去20年交投均保持20%的高增長后，樓市在歷史高位的變化對經(jīng)濟金融的沖擊。同時，也要認識到，我國存在巨大的城鄉(xiāng)差距，當前都市圈建設、小城鎮(zhèn)建設正如火如荼。盡管城鎮(zhèn)常住人口戶均擁有住房套數(shù)達到1.1套，但存量房中有20%的建于上世紀70-80年代供應短缺時期，甚至在計劃經(jīng)濟時期，有30%的存量房缺少獨立廚房、衛(wèi)生間或陽臺等設施。即便是上海，水管和排污設施也不健全。這就是對樓市的客觀認識，也是不得不面對的現(xiàn)實。一方面，熱點樓市要控制，投機炒作需求要打擊；另一方面，住房消費升級和城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進的背景下，要支持合理需求、新市民進城購房需求。此外，三四線樓市隱性庫存很大，將去庫存與城鎮(zhèn)化契合，加強三四線城市與大城市之間基礎設施互聯(lián)互通、公共服務均等化，完全可以實現(xiàn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)的良性循環(huán)。
從國際上看，居民實現(xiàn)住房需求普遍依賴銀行信貸杠桿支持，預售和按揭被認為是推動房地產(chǎn)發(fā)展的重大“發(fā)明”。20世紀80年代，美國社區(qū)銀行——儲貸協(xié)會90%的貸款投向居民住房按揭。90年代以來，“兩房”幫助數(shù)千萬人實現(xiàn)“住房夢”。截至2000年，日本住房金融公庫提供了76萬億日元的住房貸款，超過了全部市場化金融機構提供的66萬億日元的規(guī)模。而且，美國和日本等國家，為支持住房消費，住房貸款首付比例僅為10%-20%，遠遠低于我國。在我國，隨著多渠道直接融資的大發(fā)展，制造業(yè)產(chǎn)能過剩，加上創(chuàng)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)轉向資本市場融資，銀行已開始調(diào)整貸款結構，即從制造業(yè)和企業(yè)貸款轉向房地產(chǎn)和消費貸款。這就是緣何，周小川行長和王兆星副主席對于個人住房貸款給予如此高地位和重要性評價的原因。
未來住房貸款政策如何真正做到“分類調(diào)控”“差別化”？筆者建議，嚴格控制資金進入熱點樓市和“加杠桿”后，對于合理住房需求、改善型住房需求，三四線城市“去庫存”，基于新型城鎮(zhèn)化、基礎設施互聯(lián)互通、公共服務均等化和“補短板”帶來的巨大紅利和不動產(chǎn)長期升值，以及國有控股銀行發(fā)揮政策性住房金融的職能考慮，銀行業(yè)整體將大力發(fā)展按揭貸款業(yè)務。銀行信貸的積極參與，對經(jīng)濟增長和轉型，對穩(wěn)定和風險防范，對于民生訴求和共享發(fā)展，都是應有之義。
